¿Comprar o pagar arriendo? hacia una calculadora colombiana

Una cuestión de interés es la de si comprar o pagar arriendo. El artículo  “Comprar o arrendar vivienda: he ahí el dilema“, como es lo usual en el sitio Finanzas Personales, es bastante inútil.

Es mucho mejor una estructura en la que podamos poner los numeritos de interés, una calculadora. Todavía mejor si incorpora incertidumbres.

¿Conocen los lectores alguna calculadora útil para quien se haga esa pregunta en Colombia?

Un par de ejemplos de los Estados Unidos, posiblemente se puedan adaptar:


Añadido: aquí va un prototipo de hoja colombianizada.  La hoja original de Salman Khan está muy bien hecha y se hackea fácil. Toca incluirle los impuestos colombianos (con deducciones).

¡Ajá camaradas, la tabla avanza! bajadla, catadla, atacadla! (faltan alcabalas)

Alerta: esto es apenas un prototipo, esta muy cruda para que medio sirva para tomar decisiones reales. Le faltan detalles importantes. Sólo la presento para sus sugerencias!!!

COMPRAoALQUILA.xls

Aquí, las partes importantes. El usuario pone valores en los parámetros de interés en las celdas amarillas.

junk1

La celda B15 (“Cuota mensual a pagar”), es

=+(PrecioCompra-CuotaInicial)*
          (1 -  1/(1+Interes/12) ) / 
          (1 -  1/(1+Interes/12)^(Plazo*12+1))

o, mejor vista,
(PrecioCompra-CuotaInicial) \times (1-\frac{1}{(1+Interes/12)}) \times \frac{1} {1-\frac{1}{(1+Interes/12)^{(Plazo*12+1)}}}

En el escenario Compra,

CompraOAlquila_compra

en cada mes, el pago constante de la hipoteca se aplica a la deuda y al servicio de la deuda; pero también hay otros gastos (algunos que se incrementan con la inflación, y otros — impuestos — que se incrementan en términos absolutos con la valorización de la vivienda).

Es de anotar que por ahora se considera un sólo impuesto y se cancela mensualmente, y que el servicio de la deuda y el pago del impuesto predial tienen cierto tratamiento favorable (su pago reduce la renta gravable). La fila 40 representa, para cada mes, lo que sale del bolsillo del que compra — suma del pago de la hipoteca, impuestos y otros gastos, menos el subsidio tributario.

En el escenario Alquiler, el inquilino ya no paga lo que habría pagado si hubiera comprado la vivienda (fila 43 es la misma fila 40), pero paga alquiler, por supuesto (alquiler que se incrementa mes tras mes). El inquilino pone la suma que habría sido la cuota inicial a ganar intereses en un inversión segura. Mes tras mes, además, a eso le suma lo que ya no desembolsa y le resta lo que paga en alquiler; el resultado sigue ganando intereses y sumandose en los meses siguientes (fila 47).

CompraOAlquila_alquila

Finalmente, para la comparación final, se supone que después de un tiempo, 10 años en esta hoja (columna DR), quien antes compró entonces venderá la vivienda (con costos del 6%). Esto se compara con lo que obtuvo el inquilino que puso su capital disponible en una inversión segura, al final de ese mismo tiempo. La diferencia entre los dos valores se deflacta para volverlo Valor Presente y hacer una comparación razonable.

COMPRAoALQUILAfinal

En este caso, dados estos valores de los parámetros, esa tabla indica que hubiera sido mejor alquilar que comprar (indicado por el número entre paréntesis, negativo, en B58).

Dado que en Colombia los préstamos hipotecarios con cuotas fijas en pesos son a corto plazo, puede ser razonable usar un tiempo más cercano, una columna anterior a la DR.

Visitantes, por favor sugieran los cambios necesarios en el cálculo de impuestos y deducciones, costos de ventas, y además sugieran valores razonables para las casillas existentes.

Añado: hay entidades colombianas que prestan en forma de UVRs. La hoja de Sal K. supone que el pago es hecho en cuotas fijas, en pesos. Pido la ayuda para reescribir otra versión de la hoja, usando UVRs en vez de cuota fija.


 

Bien pueda, baje la hojita de Excel y experimente; si la mejora, comparta la idea por favor.


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5 respuestas a ¿Comprar o pagar arriendo? hacia una calculadora colombiana

  1. Martha C. dijo:

    Don Juan, realmente no entendí la imágen con el cálculo. Nos podría regalar más molidito, por ejemplo en Colombia es más rentable arrendar o comprar, si es este último en efectivo o crédito?
    Gracias por su paciencia.

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    • accesoabierto dijo:

      Hola Martha, gracias por la visita y el comentario 🙂 .

      La imagen es sólo de la hoja de Salman Khan; la invito a que baje la hoja y ponga, en las celdas en amarillo, los parámetros que parezcan razonables. Por supuesto los impuestos y comisiones no funcionan igual en los EEUU que en Colombia, por eso digo que hay que colombianizarla.

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    • accesoabierto dijo:

      Para la respuesta tendríamos que estar seguros de que la fórmulas son correctas y confiar en que los valores de los parámetros sean razonables (entre otras cosas, que el resultado final no dependa demasiado del valor de parámetros que no podamos estimar). ¡Todavía esto está muy crudo!

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  2. Excelente aporte, hace tiempo estaba pensando en hacer algo asi desde cero. Voy a descargarla y mejorarla lo mas que pueda para compartirla con todos. Cordial Saludo.

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    • accesoabierto dijo:

      Por supuesto Camilo, bienvenida su vista, su comentario y sus mejoras a la hojita ¡bien pueda! Por ejemplo,

      • ese impuesto predial no puede ser ese 1.25% fijo, sino que depende del avalúo (al menos en Bogotá);
      • cada cierto tiempo nos clavan esos impuestos por obras de valorización — habría que estimarlos y redistribuirlos “mensualizados” en la hoja.
      • hay que precisar si en lo que paga el inquilino ya está la administración, o si el inquilino la paga aparte;
      • en general necesitamos entender mejor cómo estimar esas tasas de valorización de vivienda, y sus mecanismos subyacentes — eso es tema económico serio!
      • entiendo que muchos créditos son contraídos no en pesos sino en UVRs; seguramente se necesite nueva hoja para ello;
      • En los Estados Unidos, en donde Salman Khan hizo la hoja, los créditos se contraen generalmente a 15 ó 30 años; por eso quizás el umbral de comparación sea 10 años (la columna DR). En Colombia los créditos suelen pactarse con menores plazos ¿sería razonable entonces hacer la comparación más temprano, a 5 años?

      De nuevo, sea bienvenido Camilo, ánimos y siga visitando esta paginita.

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